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雕琢天然 建筑華章
——白云觀項目開發記
發布時間:2015-02-09    信息來源:中國航天建設集團

◎林小強


  2006年 5月 29日,在航天科工集團的大力支持下,華航公司通過摘牌方式成功取得了“白云觀珍寶花園”項目的開發權。這是華航公司在國家新的土地政策環境下獲取的第一個開發項目,是華航公司在北京市獨立開發的第一個商業地產項目。該項目地處北京西二環路附近城市中心地帶,比鄰國家重點文物?;さノ磺甑攔?mdash;—白云觀。中央政務區、長安街、金融街也近在咫尺,不可復制的地位優勢彰顯了它的價值。如何在實際開發過程中,深入挖掘項目內在價值,以航天精神打造高標準的產品,實現經濟效益和社會效益雙豐收,已成為華航人的目標。白云觀項目開發的成功,重點有以下四個方面。


準確的策劃定位


  任何一個項目都有其特有的條件,只有準確把握項目特征,才能結合市場情況做出正確的策劃定位。在摘牌之前,公司業務部門和業內經驗豐富的專業機構對項目條件進行了深入分析,獨有的地理位置,超長的沿街尺度,特有的街心花園是項目優勢所在,比鄰文物建筑、受限的建筑高度、有限的建設規模對項目開發同時提出了嚴峻挑戰。經過對區位優勢和地段文脈深入發掘,項目被定位為“傳統文明,融合時代風尚;中華民俗,映射國際色彩;文化精神,彰顯商業魅力”的瑰寶殿堂。

  在項目策劃中,牢牢把握項目是北京市西城區白云觀周邊整治工程的重要組成部分,始終與西城區政府緊密合作,提出了“政企合作,打造北京舊城改造,歷史文化?;ず蛻桃悼⑼昝瀾岷系牡浞噸?rdquo;的開發設想,得到了西城區政府的高度重視和大力支持。將政府所屬城市綠地與我司的商業建筑整合開發,既完善城市區域功能,又使項目最大限度地利用城市資源。


精心的產品設計


  項目獨特的開發理念對設計提出了很高的要求。為此,我們發揮在建設領域工作多年的優勢,針對項目特點邀請國內優秀設計師參與項目規劃建筑設計方案比選。經權威專家進行評審,最終青年設計師王輝“晶瑩剔透”的設計方案脫穎而出。其方案在空間營造、文化表現、設計創新等方面均備受贊譽。

  由于項目特殊的地理位置,設計方案需報國家文物局審批,同時要由北京市規劃委員會和北京市文物局聯合審定。為使優秀設計方案得以順利實施,我們做了大量的工作,多次向國家文物局、北京市文物局領導和專家進行匯報,在兩局會初審未過的情勢下,千方百計爭取到向北京市規劃委員會主要領導專題匯報的機會,最終說服各方面領導,通過“過五關斬六將”,進入實施階段。

  為了實現設計精品,我們具體要求各專業、各系統都要進行多方案比較,實現最優。即使在施工圖評審完成后,我們還聘請了北京、上海的專業機構對設計圖紙進行審查,繼續發現問題,降低成本,優化設計。


嚴格的過程控制


  2007年 8月 19日項目正式開工,我們制定了嚴格的控制程序,從技術到經濟,嚴格按照設計圖紙進行控制。對于審定設計圖紙修改調整嚴格控制,每項變動需經深入討論方可確認。對于分項工程的發包、主要材料的采購、系統設備的選擇嚴格按程序辦理。業主單位在經濟上嚴格審核,設計單位從技術上嚴格控制,總包單位對施工現場嚴格管理,監理單位對過程嚴格監督。業主、設計、施工、監理四位一體,分工協作。

  由于我們對項目要求很高,所以對各分包單位的選擇也十分慎重,力求尋找各行業優秀企業進行合作。因為項目規模不大,所以對合作方的吸引力相對較弱,但是我們對產品精益求精的態度和公司的發展潛力還是吸引了很多有實力、有創造力的優秀企業與我們共鑄精品。


迅速的市場反應


  項目開發建設始終處于瞬息萬變的市場環境中,對于市場變化的迅速反應是項目成功的保證。

  白云觀項目自實施以來,我們始終關注著市場的動態。其一,隨著項目的深入,產品策劃與定位更加具體。其二,隨著競爭市場的變化,產品策劃與設計要做相應調整。其三,國家政策的出臺,項目策劃、推廣、銷售策略需做及時變化。

  項目理想的銷售方式是整體轉讓,因為這樣可以更好地控制商業經營業態,實現長久商業品牌的打造。為此,摘牌后專門成立了項目公司。但是,整體轉讓的特點是目標客戶少,銷售周期不確定。為了在預定的開發周期內實現預期的利潤指標,整售與零售相結合是第二階段適宜的推廣策略。為此,在 2007年 10月份啟動了零售計劃,從設計、推廣各方面都做了相應調整,施工現場也隨機應變。房地產開發是一項動態管理工程,對于市場的迅速反應是盈利的必要條件。

  一座千年道觀,一條百年長街,五十年的中央政務區,二十年繁榮昌盛的金融中心,這里既能感受著古老傳統文化從身邊靜靜流淌而過,也能體會著現代都市的激情活力和勃勃生機。

  華航人播種下希望和夢想的種子,通過辛勤耕耘,收獲的是成功和喜悅。
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